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售价逐渐下滑槟房产业恐泡沫化

D漂生活 来源:http://www.250msc.com 发布时间:2020-06-25

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国家产业资讯中心(NAPIC)房产报告显示,槟城2017年首季的二手房价同比2016年有下滑趋势,多达32项房产售价跌幅超过5%。经济评论员何启斌认为,这证明槟城房产业正走向泡沫化。

他说,不只槟城,全国各地房产都面临同样问题,预料房价还会进一步下跌。而他2年前已警告先别入场,那些不相信者如今正面临房产难以脱售或出租的困境。

32房产交易跌幅逾5%

国家产业资讯中心《2017年上半年房地产市场报告》显示,槟城在2016年下半年至2017上半年共有286宗房产交易,其中51项跌价,当中的32项跌幅更超过5%,包括武吉牛汝莪的The Oasis,2016年下半年报价71万令吉,去年上半年跌到61万令吉,跌幅高达14.1%。

另有6项高级公寓房产报价跌幅超过5%,包括东北县的Shinecille Park公寓,2016年下半年报价58万8000令吉至65万令吉,去年上半年跌到54万8000令吉,跌幅11.4%。

报告也显示,并非只有高价公寓的房价出现悬殊差距。威中廉价单层排屋Taman Sejahtera及中廉价单层排屋Taman Impian Indah,报价也从28万和23万令吉减至24万和20万令吉,跌幅12.9%和13.1%。

针对槟城2017年上半年房产交易及房价表现不佳,何启斌认为,我国房产正逐渐走向泡沫化,除了槟城,其他大城市如吉隆坡、巴生谷和新山等地也有同样现象。

恐引发欠贷危机

他说,房价越炒越高就会招致泡沫化。此时若银行、发展商及政府单位因勾结或舞弊而掩盖真相,还不断批准高价房产,最终就会引发欠贷危机。

“房产不断被炒卖价格节节攀升,若当局没严格要求发展商平衡发展,任由兴建高价房产就会脱离良性市场需求,最终导致越来越多人买不起房子。”

他说,如今有越来越多新房产滞销,二手房产也长期空置,这将严重打击房产及建筑业,全国至少有50万人受牵连,包括绘测师、建筑业、沙石供应商、钢铁、洋灰与装修业等。

“这群人是主要经济消费群,房产交易量及房价下跌势必冲击他们,在他们周转不灵下,最终会令购买力下滑。”

何启斌说,过去许多人喜欢房产投资,银行主要借贷也是房贷,但在高借贷低还款下,银行需至少2至3年才能消化,导致银行有30%至40%资金都被房地产“绑死”。

“银行借出40万令吉让贷款者分30年偿还,若拖欠银行就出现真空状态;若真空情况增加,银行就会面对金融危机。目前有许多银行都面对此问题而进行债务重排(debt reschedule)。”

银行严格控制房贷

何启斌披露,目前家庭房贷佔国民生产总值(GDP)90%,银行明显过度借贷,所幸国家银行已意识到问题而严格控制房贷。

“1998年,我国面临非常严重的金融危机,政府为制止资金外流而宣布资本管制。此次若政府单位再不插手房产自由市场引发的金融危机,情况可能比1998年更严重。”他认为,相比其他城市,槟城主要经济来源是靠工业。随着美国近日宣布税改,预料会有许多美国厂撤离,若掌权者没做好準备,未来2到3年内会遭遇比他州更严重的经济危机。

房价缓慢降低

何启斌说,本地人因房价太高而买不起,加上槟城近期水灾频传,不仅难吸引外资,外国人也不愿在槟城买房。房价不会一下子下挫,而是缓慢降低。

“此现象早在两年前开始,目前更趋明显,相信槟城来年的房价还会进一步下滑。”

二手房产市场放缓

卖家不亏也赚不多

房产仲介黄健喡与黄雪芬皆认为,二手房地产市场放缓是因为部分买家的持有力不足而低价抛售房产,但这也是持有力强者最佳入场时机。

黄健喡说,槟城房产市场在2014至2016年走势强劲,但去年第三季开始放缓。对抛售房产者来说,他们不会亏,但也赚不多。

他举例,丹绒道光某公寓在2016年售价73万令吉,但近期有人以53万5000令吉低价抛售。这不代表卖家亏损,因当年买入时只是20万至30万令吉。

持有力强者

进场好时机

“这群持有力不足者多为中产阶级,近期受通货膨胀波及而导致经济能力不足。他们无法继续供屋又租不出好价钱,唯有抛售求不亏。这对持有力强者来说就是进场好机会。”

他坦言,此情况不利于本地人,若不改善,本地人未来可能需向外国人租屋。目前,大部分本地年轻人薪水都未达4000令吉,如果需供车加上保险与生活费等,根本买不起槟城的房子。 

“政府如今批准的项目多为高级公寓,商业单位少之又少。近年进驻槟城的工厂也不多。”他说,商业单位少就表示少人做生意,也代表工作机会少。目前槟州工业区工作机会也不多,年轻人没工作就没法买屋。

黄雪芬则认为,对房屋仲介而言,目前槟州房产买卖市场依旧乐观,没泡沫化问题,各类房产销售量持续成长。

她预料,二手房产售价放缓会持续至今年大选后,这对投资者来说是最佳入场时机。

房价跌幅超过5%房产

房屋种类

廉价单层排屋 2016下季(RM) 2017上季(RM) (%)

Taman Sejahtera 80,000 240,000-248,000 -12.9

Taman Widuri 85,000-90,000 78,000-80,000 -9.7

单层独立

Taman impian indah 230,000-255,000 200,000-250,000 -13.1

Taman supreme 0,000 230,000 -8

双层独立

Taman Gamelan Indah 400,000 370,000 -7.5

双层Semi-D

Taman Bukit Mertajam Indah 800,000 750,000 -6.3

2房廉价组屋

Jade View 118,000 5,000-135,000 -6.8

Taman Paya Terubong 79,000-93,000 80,000 -8.9

Taman Perkasa 43,000 40,000 -7

Taman Mengkudu 71000-75,000 68,500 -6.2

3房廉价组屋

Bandar Perda 70,000-90,000 70,000 -12.5

3房中廉价组屋

Bandar Baru Air Itam 240,000 215,000-250,000 -7.6

Bukit Saujana 100,180,000 120,000-160,000 -6.5

Jade view 297,000-315,000 70,000-297,000 -6.4

Melody homes 320,000-430,000 48,000-353,000 -6.1

Mutiara Heights 300,000-355,000 295,000-330,000 -6.6

Seri Semarak 350,000-410,000 50,000-395,000 -9.1

Taman Lip Sin 250,000-288,000 250,000 -6.4

Taman Sri Damai 375,000-400,000 350,000-380,000 -5.8

Taman Tanjung 190,000 80,000 -5.3

公寓

Aspen residence 715,000 658,000 -8

Boulevard condominium 475,000-618,000 470,000-550,000 -6.7

Penang Time square 600,000-1008,000 600,000-710,000 -9.5

Ratu Mutiara(taman ratu) 500,000-750,000 620,000 -5.5

The Oasis 710,000 610,000 -14.1

Pangsapuri Pinang Laguna 318,000 282,000 -11.3

高级公寓

Shinecille Park condo 588,000-650,000 548,000 -11.4

The Light collection II 648,000-700,000 620,000 -8

98 Nibong Residence 838,000-870,000 810,000 -5.2

One Imperial condominium 515,000-600,000 538,000 -5.3

Pantai Emas Resort 700,000-785,000 700,000 -5.7

Villa emas condo 425,000-426,000 399,500 -6.1

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